大家（jiā）好，我是楼克佳（jiā），今天和大家（jiā）聊（liáo）一下（xià）抵押（yā）房产变卖中涉及的三大问题。

        很（hěn）多人借款（kuǎn）都是把房产（chǎn）拿来做抵（dǐ）押的，钱还不出以后，债权人可以变（biàn）卖抵押房产来还债，那如何帮这个抵（dǐ）押房（fáng）产去找到最（zuì）适（shì）合（hé）他的买家，这（zhè）是我（wǒ）们在现实（shí）中很常见的问题。


找到合适的买家

         第一（yī），最重要的是（shì）在抵押之前我们就要判（pàn）断（duàn）这（zhè）个房子是（shì）否（fǒu）有价（jià）有（yǒu）市？

        比如说北（běi）上广（guǎng）的房子市价在（zài）1000万左右，里面没有其它债务，你借给他（tā）500万，这种房子（zǐ）就是刚需（xū）房，是有价也有市（shì）的，可以很快（kuài）找（zhǎo）到买（mǎi）家接手，还会有些余款，这是有价（jià）有市的房子。

        另外一种（zhǒng）是办公（gōng）房、商铺（pù），还有一些偏远城市的房子，相对（duì）来说就比较难（nán），一年半载可能都找不到合适买家（jiā）。比如说我（wǒ）碰到过在内（nèi）蒙的（de）别墅，挂牌200多（duō）万，看起来很好（hǎo）的房子，但（dàn）我（wǒ）客户挂牌两年（nián）多了也没（méi）出手（shǒu）。因为疫情现在的（de）办公楼和商铺从租金到（dào）成（chéng）交量都下（xià）跌很厉害，今年和（hé）去年的价（jià）格就相差很厉害，所以你（nǐ）要首（shǒu）先去判断是否有价有（yǒu）市。

         第二（èr），在卖房时要判断报价（jià）是否合理，比如你逼债（zhài）务人卖（mài）房的时（shí）候，他说（shuō）我（wǒ）要卖1300万，其实这个房子（zǐ）就只（zhī）值1000万，那（nà）他（tā）可能就不想卖这个房子。所以你要判断这个房子卖的价格是不是合理，太低（dī）债务人（rén）吃亏（kuī），太高卖不出去，对你的预期也有影响。

        一般（bān）卖（mài）房要么（me）让他自（zì）己去卖（mài），去中介公（gōng）司挂合（hé）理的价格，要么我们帮债权（quán）人（rén）挂牌，有时（shí）他忙，或有时他（tā）不愿（yuàn）意，我们也会帮他去中介（jiè）挂牌。最（zuì）主要（yào）的是你去挂牌时，必（bì）须讲清（qīng）楚（chǔ）真实（shí）原因，是（shì）因（yīn）为债务（wù）抵押的问题，现在还过不了户。切记（jì）你在和中介和买房子的人沟通时，必须要非常诚实（shí），要说清楚（chǔ），最好让对方全（quán）款付清（qīng），因为你先要（yào）还这个抵押借（jiè）款。


对买（mǎi）家要坦诚相告

        第三，你要（yào）熟悉房产抵押借款流程。比如说我们是债权人，这个房子市值（zhí）1000万，抵（dǐ）押（yā）500万，我们要和买房的人讲清楚（chǔ），必须先付给我（wǒ）500万，然后（hòu）我再去交易中心撤销（xiāo）抵押（yā）的他项权（quán）利证，在我（wǒ）撤销以后（hòu），才可以过户，否则的话，你们的房（fáng）子是过（guò）不了户（hù）的。如（rú）果你（nǐ）不讲清楚，你真（zhēn）的（de）去交割的（de）时候，买房子的人会很担心，怎么钱付给你了（le），不能马上办理（lǐ）过户。因为（wéi）撤（chè）销抵押以后要过七天才能过户，不是当天就可（kě）以过户的（de），所以一定要提前（qián）讲（jiǎng）清楚。

        我（wǒ）现（xiàn）实中也（yě）碰到过（guò）几个案子，有一（yī）个老头欠的（de）金额不多，他就是和买家说清楚了，我欠（qiàn）人家30万，你今天先付30万给我，我去还债，一个星（xīng）期以后过户，最后交易顺利达成（chéng），这就是房东和买房人沟通得比较（jiào）好的。

        还有一个案例，我们已经到交易（yì）中（zhōng）心了（le），房东叫买房人先付100万给债权人，买房人就不肯了，他说你（nǐ）们没有和我说清楚今天不能交易，我以为（wéi）付了100万今天（tiān）就可以交（jiāo）易了（le）。确实房（fáng）东也不知（zhī）道（dào）先要撤掉抵押过七（qī）天（tiān）才能交（jiāo）易，他（tā）来还和我们商量，说你（nǐ）们（men）是不是（shì）可以抵（dǐ）押先（xiān）撤（chè）掉（diào），让（ràng）他们（men）交易以（yǐ）后再付款（kuǎn），那我们肯（kěn）定（dìng）拒绝了，抵押撤了万一有风险呢，必须先拿到款再（zài）撤（chè）抵押。做了几番沟通（tōng），引入中介再（zài）担（dān）保，房东还是先把这个100万给（gěi）付掉了。

千（qiān）万不能（néng）提前（qián）撤销（xiāo）抵押

        有一个案例（lì）是欠我们小贷公司（sī）200万（wàn），买房人是个（gè）大学教授，他就说万一我（wǒ）200万付了（le）以后你们不撤销怎么办？他不放心，这也可（kě）以理（lǐ）解（jiě）。我就解（jiě）释说我（wǒ）们是有牌照的（de）正规小（xiǎo）额贷款公司（sī），不信可（kě）以去公司看（kàn）一（yī）下，给写一（yī）个证（zhèng）明说（shuō）收到（dào）某某200万（wàn）房款（kuǎn）后立刻（kè）撤销抵押。

        他又说撤（chè）销抵押以后，因为这个（gè）案子已经到（dào）法院（yuàn）了，法院有（yǒu）一个流程，你保证我多少时间可以办这个交易，我（wǒ）们只能实事求是地说法院的时间是不（bú）可控的，但我们（men）可以保证收到你的200万以后，当天我们就（jiù）陪着你一起去法院，把（bǎ）撤（chè）销房地产抵押的申请交（jiāo）到法院里去，但后面法院的时间我们是不（bú）可控的。

        后来他就到我们小贷公司去看，的确是正规的，他当天就付（fù）了200万给房东（dōng），房东立刻就还给（gěi）我（wǒ）们，收到了这200万以后，我们就把撤销房地产抵押的申（shēn）请，交到了法（fǎ）院的执行庭。但（dàn）那时（shí）正好是过年（nián），过了一（yī）个多月，法院（yuàn）又（yòu）在郊（jiāo）区，他买的房子是上（shàng）海长宁（níng）区（qū）的，开车（chē）过去要（yào）一（yī）个半（bàn）小时，法院也比（bǐ）较忙，一直拖了一个多月。买（mǎi）房人就着（zhe）急了，担心怎么还不（bú）能办过户。后来我们小贷公司（sī）老总通过私人（rén）关（guān）系和法院执（zhí）行庭的领导（dǎo）打了招呼（hū），没几天就撤（chè）销了，他（tā）就可以去办过（guò）户了。


        总结（jié）下来，在处理抵（dǐ）押房产借款中（zhōng）要注意的三点问题：一是一定要和（hé）买房（fáng）人说清（qīng）楚有抵押在里面，这（zhè）是（shì）瞒不过（guò）去的，二是你自己要清（qīng）楚房子（zǐ）究竟（jìng）值多（duō）少钱，你就能判断（duàn）这（zhè）个债务人会不会（huì）因为价格的问题去（qù）刁难你。三是要熟悉相关流程和手（shǒu）续，你要知道，一（yī）般的情况下是（shì）先还款，再去撤抵（dǐ）押，再去交（jiāo）易，千（qiān）万不要（yào）先把抵（dǐ）押撤掉，因为万一他（tā）们不还款（kuǎn）给你，或者解除抵（dǐ）押后又被别人（rén）查封，就没有保障了。

        今（jīn）天关于抵押房产如何找到合适（shì）的买家，以及中间一（yī）些简单（dān）的流程，就和大家（jiā）分享到这（zhè）里，谢谢大家！